다주택자 양도소득세 중과 충격, 서울 아파트 증여 급증 주목

다가오는 다주택자 양도소득세 중과 시행을 앞두고, 예고된 세 부담을 피해보려는 다주택자들이 법 개정 직전 마지막 찬스를 쥐기 위해 서울시 주요 지역의 아파트와 연립주택, 오피스텔 등 다양한 집합건물을 자녀에게 이전하는 증여 행위를 전례 없이 활발하게 진행하고 있습니다. 지난달 증여 건수는 무려 3년 4개월 만에 최고치를 기록하며, 한 재력가는 올초 5채에 달하는 서울 강남구와 서초구 아파트를 시가의 60%에도 못 미치는 저렴한 금액으로 자녀들에게 순차적으로 넘겼다는 소문까지 전해져 실체를 둘러싼 궁금증을 더하고 있습니다. 이와 같은 급증 현상은 단순한 세금 회피 수단을 넘어 부동산 시장 전반에 미칠 파급효과와 개인 자산 구조의 재편을 동시에 초래하며, 다주택자와 자녀 세대 간 가계 자산 이전 과정에서 발생할 수 있는 다양한 법적·세무적 리스크를 폭넓게 조명하게 만듭니다.

양도소득세 중과 앞둔 다주택자의 대비 전략

다주택자들이 목 놓아 기다려 온 양도소득세 중과 시행 시점은 곧 다주택 보유자들로 하여금 취해야 할 절세 전략을 신속하게 재정비하도록 강제하고 있습니다.
특히 섬세한 세무 조언을 받는 중견 세무사들과 발빠른 부동산 컨설턴트들의 조언에 따라, 증여를 통한 보유 물건 수 조정과 증여 시가 평가 금액 산정 방식을 이용한 절세 방안이 한몫을 톡톡히 해내고 있습니다.
그중에서도 실제로 지난 1월부터 3월까지 서울 전역에서 이뤄진 1,200여 건의 아파트 증여 사례 중 약 35%는 양도소득세 부담을 줄이기 위한 사전 절차의 일환으로 이루어진 것으로 집계되어, 단순한 통계 수치를 넘어 체계적·전략적 행위 패턴이 분명히 드러나고 있습니다.
이처럼 다주택자가 체계적으로 세 부담을 낮추려 할 때 우선적으로 검토해야 할 핵심 항목은 다음과 같습니다.
1. 증여 시가 산정 기준과 시점 확정: 국토교통부 시세공시지가 기준에 의한 시가 산정 절차와 타이밍을 전략적으로 선택함으로써 증여 재산가치를 합법적으로 조정할 수 있습니다.
2. 자녀 등 증여자-수증자 간 가족관계증명서 등 필수 서류 사전 준비: 관련 서류가 미비되면 추후 세무조사 시 불이익이 발생할 수 있으므로 철저한 서류 관리가 필요합니다.
3. 부동산 형태별 증여세 중과 규정 확인: 아파트, 오피스텔, 연립주택 등 집합건물별로 상이한 과세 방식과 중과 여부를 세밀하게 비교 분석하여 증여 대상 부동산을 선정해야 합니다.
4. 지방자치단체별 재산세·취득세 영향을 고려한 포트폴리오 재조정: 서울시 및 인접 수도권 시군구 간 지방세율 차이를 활용해 종합 세 부담을 최적화할 수 있습니다.
이와 같은 절세 전략은 단순한 세 부담 완화에 그치지 않고, 결과적으로 수증자 자녀의 초기 취득세 부담을 낮추고 향후 양도 시기의 전략적 선택지까지 확대하는 데 결정적인 역할을 수행합니다. 또한 대부분의 전문가들이 강조하듯, 증여 타이밍과 평가 기준을 무작정 일찍 잡아서는 안 되며, 개별 가계 자산 구조와 법인 소유 여부, 금융거래 기록 등을 종합적으로 고려하여 법과 제도가 허용하는 범위 내에서 최적의 시점을 찾는 노력이 필수적입니다.

서울 아파트 증여 급증 현상의 배경과 함의

서울 아파트 증여 건수가 지난달 3년 4개월 만에 최고치를 기록했다는 통계는 단순히 큰 수치로만 받아들일 수 없습니다.
그 이면에는 수도권 부동산 시장의 공급·수요 불균형 현상이 여전함에도 불구하고 절세 목적을 위해 거래 외적 수단으로 증여가 선택되고 있다는 중요한 시그널이 숨어 있습니다.
최근 국토부와 서울시의 공동 조사에 따르면, 강남 3구(강남·서초·송파구)와 용산·성동·마포구 등 집값 상승세가 두드러진 지역에서만 지난달 500여 건의 증여가 집중되었고, 이 중 절반 가까이가 시가 대비 70% 미만의 가격으로 이뤄졌다고 보고되었습니다.
이처럼 증여 급증 현상은 결국 실제 시장 거래량 확대를 제한하고 부동산 유동성에 악영향을 미치며, 법인 보유 물량 및 다주택자 보유 물량 간 ‘눈에 보이지 않는 이전’이 활성화된다는 점에서 장기적으로 주택 공급 통계와 시장 가격 안정화를 왜곡할 가능성이 있고, 이는 곧 입주 예정자나 중산층 실수요자에게 비정상적인 희소성 프리미엄을 부담시키는 결과로 이어집니다.
뿐만 아니라, 증여 수단을 동원한 편법적 가치 이전이 구조화되면, 시장 전반의 투명성과 신뢰가 약화되고, 금융기관의 담보 평가 기준, 대출 심사 절차에도 복잡한 변수가 추가됩니다.
결국 세제 개편을 앞두고 짧은 기간에 증여 거래가 폭증하면 실수요자 중심의 거래 질서가 무너지고 투자 수요와 절세 수요 간 경계가 모호해지면서 중장기적으로 서울 주택 시장의 안정성은 물론 국민 정서에도 부정적인 귀결을 초래할 수 있다는 점을 간과해서는 안 됩니다.

집합건물 증여 트렌드 및 세무적 유의사항

집합건물, 즉 아파트뿐만 아니라 연립주택, 오피스텔, 상가, 업무용 빌딩 등 다양한 유형의 공동소유 부동산에 대한 증여가 한층 더 정교해졌습니다.
집합건물은 각 호실별 등기와 대지 지분이 복합적으로 얽혀 있기 때문에 증여세 계산 시 각각의 단위별 가격산정, 해당 지역 시세 추정치, 공시지가 반영률 등을 면밀히 적용해야 정확한 세액이 도출됩니다.
예를 들어, 강북의 한 오피스텔의 경우 2023년 12월 공시가격이 전년 대비 8% 상승했음에도 불구하고, 국토교통부 시세공시 기준가와 실제 거래가 사이의 격차가 15% 가량 발생하는데, 이를 증여 시 재산가치 평가 시점으로 선택하면 증여세 중과 부담을 일정 부분 경감할 수 있습니다.
하지만 구청별 재산세율, 개별공시지가 반영 시기, 건물별 세부 구조(준공연도, 용도 변경 이력, 리모델링 여부 등)에 따라 과세 표준이 달라질 수 있어 해당 지자체 세무과와 사전 협의 후 절차를 진행해야 합니다.
또한 실거주 요건 충족 여부, 1가구 1주택 비과세 규정 적용 가능성, 자녀 또는 친인척과의 거주관계, 배우자 지분 분배 방식 등을 종합적으로 고려하지 않으면, 추후 세무조사 시 증여 자체가 조세 회피 목적으로 의심받아 증여세뿐 아니라 가산세, 과태료가 부과되는 이중·삼중의 불이익이 발생할 우려가 큽니다.
따라서 다주택자들이 집합건물 증여를 계획할 때는 법무법인과 세무법인의 공동 컨설팅을 통해 등기 이전 절차뿐만 아니라 미묘한 조세 특례 규정을 샅샅이 점검한 뒤, 그 결과를 바탕으로 단일 부동산이 아닌 포트폴리오 차원에서 절세 방책을 수립하는 전략이 중요합니다.

전문가 제언 및 시장 전망

중견 세무 컨설팅사에서 10년간 다주택자 절세 전략을 연구해온 김형준 세무사는 “단순히 현상을 보는 데 그치지 말고, 실제 자산 가치에 미칠 중장기적 영향을 고려해야 절세와 자산 관리 두 마리 토끼를 모두 잡을 수 있습니다”라며 조언합니다.
그는 먼저 “향후 수도권 집합건물 증여 흐름은 세제 개편 이후 오히려 일시적인 감소세를 보이겠지만, 정부가 다주택자 혜택을 지나치게 제한하지 않는 이상, 적절한 시점에 재차 반등할 가능성이 크다”고 진단했습니다.
또한 “증여 시가 평가 시점을 현명하게 선정하면 당장의 증여세 부담을 줄이는 것은 물론 향후 시가 차익 발생 폭을 최소화해 자녀 세대가 양도할 때 발생하는 추가 양도소득세도 억제할 수 있다”는 구체적 팁을 제시했습니다.
앞으로의 트렌드는 크게 세 가지로 요약할 수 있습니다. 첫째, 비거주자·외국인 투자자 간 절세형 구조 설계가 국내로 확산될 전망이고, 둘째, 분양권·입주권 등 준공 전 단계 자산에 대한 증여가 늘어나면서 관련 제도를 세세히 검토하는 수요가 확대될 것입니다. 셋째, 인공지능 기반 시세·세무 예측 도구를 활용한 절세 전략이 개인 단위까지 대중화되는 경향이 뚜렷해질 것으로 보입니다.
독자 여러분께 당부드리는 점은, 증여를 계획할 때 단순히 세 부담만 낮추는 차원을 넘어, 증여 이후 자산의 운용 방안과 미래 가치 상승률, 자녀 세대의 자금 활용 가능성까지 종합적으로 검토해야 한다는 사실입니다.

자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 증여 시점 결정은 어떻게 하면 좋을까요? 

 A1. 증여 시점은 공시지가 반영 시기와 국토부 실거래가 신고 시점을 고려해, 해당 부동산의 시가가 비교적 낮게 평가되는 기간을 노리는 것이 유리합니다. 

 Q2. 자녀에게 증여하면 자녀의 대출 한도나 신용도에 영향이 있나요?

A2. 증여받은 자산은 자녀의 총자산 기준에 포함되어 대출 심사 시 담보 및 신용평가에 영향을 줄 수 있으므로, 금융기관 상담을 통해 사전 시뮬레이션이 필요합니다. 

 Q3. 집합건물 증여 시 등기 절차와 증여세 신고 순서는 어떻게 되나요? 

 A3. 우선 증여계약서를 작성하고 증여세 신고를 완료한 뒤 3개월 이내에 등기를 진행해야 하는데, 순서를 잘못하면 가산세가 부과될 수 있으므로 절차별 일정을 정확히 지켜야 합니다. 결론적으로, 다주택자 양도소득세 중과 시행을 앞두고 서울 아파트 및 집합건물 증여가 급증한 현상은 단순히 절세 목적만을 쫓은 것이 아니라, 부동산 시장의 심층적 구조 변화를 반영하는 신호입니다. 효과적인 절세 전략을 수립하려면 시가 산정 시점, 증여 대상 부동산 유형, 가계 포트폴리오 전반의 재무 상태를 종합적으로 고려해야 하며, 법무·세무 전문가의 다각적인 검토를 반드시 거쳐야 합니다. 다음 단계로는 본인의 보유 자산 현황에 맞춘 맞춤형 절세 시뮬레이션을 진행하고, 증여 시점과 과세 기준을 최적화하는 한편, 증여 이후 자산 관리를 위한 중장기 플랜을 설계하는 것이 중요합니다. 또한 자녀 세대의 자산 관리 능력과 필요 자금 조달 계획까지 염두에 두어, 단발성 절세가 아닌 세대 간 지속 가능한 자산 승계 방안을 마련하시기를 권고드립니다.